Esta entrada puede considerarse como una guía básica sobre la autopromoción, es decir, cómo y cuanto vale hacerse uno mismo una casa. Lo más importante es decir que la autopromoción es, en mi opinión, la mejor opción una vez que se ha decidido a vivir en una vivienda unifamiliar. Es más barata, se controla la calidad de los materiales usados en la obra y sobre todo, se hace a medida, de tal forma que cada estancia está diseñada para cada uso que quieras darle, es decir, que una vez que entres a vivir, no tendrás que acomodarte a ella, puesto que es exactamente como tú querías que fuera.
PARCELA
Lo primero es buscar un solar, un suelo con acceso desde la vía pública al que le llegan todos los servicios (agua, electricidad, alcantarillado, teléfono...). Después, en el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento donde se encuentre, pediremos la normativa urbanística para saber qué se puede construir en dicha parcela.
Tendremos que informarnos sobre las posibles cargas de ese suelo, solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. En la página web de la Oficina del Catastro nos informaremos de su referencia catastral, así como de su superficie, que deberá coincidir con la que aparece en las escrituras.
COMPRA DE LA PARCELA
Si la parcela no es nuestra, que suele pasar, deberemos comprarla y esto conlleva una serie de pasos y gastos que incrementarán el precio final.
Notaría y Registro suponen un 0,5% del precio de compra de la parcela, a lo que debemos sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que ronda el 8% del precio de compra de la parcela, según en qué Comunidad Autónoma estemos, además del 10% en concepto de IVA. Un pico que se lleva la Administración en impuestos por no hacer nada, vamos.
ARQUITECTO
Una vez con la parcela en nuestro poder, hay que buscar a alguien que diseñe nuestra casa. Para ello necesitamos un Arquitecto que redacte el proyecto y lo vise en el colegio de arquitectos correspondiente.
Este proyecto se divide en anteproyecto, que se compone de unos planos y una pequeña memoria de la vivienda y que es muy útil para enseñar al cliente cómo el Arquitecto ha plasmado sus ideas. Después vendrán el proyecto básico, que incluye los planos y documentos relacionados con el cumplimiento de la normativa aplicable a la parcela (municipal, autonómica, estatal y europea) y que servirá para pedir la licencia de obras en el Ayuntamiento y por último, el proyecto de ejecución, que recoge todos los documentos necesarios para la construcción del edificio. También, se puede redactar uno único, llamado Proyecto Básico y de Ejecución.
Este proyecto se divide en anteproyecto, que se compone de unos planos y una pequeña memoria de la vivienda y que es muy útil para enseñar al cliente cómo el Arquitecto ha plasmado sus ideas. Después vendrán el proyecto básico, que incluye los planos y documentos relacionados con el cumplimiento de la normativa aplicable a la parcela (municipal, autonómica, estatal y europea) y que servirá para pedir la licencia de obras en el Ayuntamiento y por último, el proyecto de ejecución, que recoge todos los documentos necesarios para la construcción del edificio. También, se puede redactar uno único, llamado Proyecto Básico y de Ejecución.
Por una vivienda unifamiliar de unos 200 ó 300 m2 el Arquitecto cobrará entre un 8 y un 11% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que es el precio de la construcción del edificio sin incluir impuestos y que será la base sobre la que se calculen las tasas e impuestos en el Ayuntamiento.
ESTUDIOS TOPOGRÁFICO Y GEOTÉCNICO
Para conocer mejor la parcela y poder calcular la estructura del edificio, es necesario conocer exactamente su superficie y que tipo de suelo es sobre el que vamos a levantar nuestra casa. El estudio geotécnico nos indica su composición y a qué profundidad tendremos que excavar para llegar hasta el firme, que es el estrato de suelo sobre el cual apoyaremos nuestro edificio.
El estudio geotécnico cuesta entorno a 800 €, mientras que el topográfico sale por unos 500 €, en muchos casos, si la parcela es plana y de formas regulares, el Arquitecto puede hacer dicha medición y ahorrarse el estudio topográfico.
APAREJADOR
Se deberá buscar un aparejador para que, junto con el Arquitecto, forme la Dirección Facultativa, que dirigirán las obras. En su caso el aparejador hará las funciones de Director de Ejecución de la Obra y sus honorarios estarán comprendidos entre el 3% y el 5% del PEM. Generalmente, el aparejador también es el Coordinador de Seguridad en la Obra, para lo cual cobrará algo más, que dependerá del tamaño y complejidad de la obra, pero que no será menor de 2500-3000 €.
APAREJADOR
Se deberá buscar un aparejador para que, junto con el Arquitecto, forme la Dirección Facultativa, que dirigirán las obras. En su caso el aparejador hará las funciones de Director de Ejecución de la Obra y sus honorarios estarán comprendidos entre el 3% y el 5% del PEM. Generalmente, el aparejador también es el Coordinador de Seguridad en la Obra, para lo cual cobrará algo más, que dependerá del tamaño y complejidad de la obra, pero que no será menor de 2500-3000 €.
LICENCIA DE OBRAS
Una vez redactado el proyecto básico, deberemos solicitar la licencia de obras, para lo cual tendremos que pagar unas tasas que suelen ser unos pocos cientos de euros, el Impuesto sobre construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que suele costar al rededor del 4% del PEM, el aval de reposición de aceras, que se devolverá una vez acabada la obra y reparada la acera si esta ha sufrido algún daño y por supuesto el aval de tratamiento de residuos, que supone un 0,5% del PEM y también se devolverá si demostrac¡mos que los residuos se han tirado en vertederos autorizados.
CONSTRUCTORA
Este es el paso más peliagudo, puesto que se deben pedir tres o cuatro presupuestos y todos diferirán entorno al 20%. No conviene escoger el más barato y siempre habrá que exigir que tengan un seguro de responsabilidad civil. Una vez comentado y estudiado el presupuesto con la constructora, lo mejor es pedir un presupuesto cerrado, para no tener sorpresas a lo largo de las obras. Los precios varían según dónde se encuentre la parcela, la superficie construida y las calidades que queramos, pero podemos calcular que es difícil que una vivienda unifamiliar baje de unos 900 €/m2.
La constructora realizará un Plan de Seguridad y Salud, de acuerdo con el Proyecto de Seguridad y Salud que ha redactado el Arquitecto e incluyó en su Proyecto Básico y realizará la apertura del centro de trabajo en las oficinas correspondientes de la Comunidad Autónoma donde nos encontremos.
HIPOTECA
Si no disponemos del dinero necesario para afrontar las obras, tendremos que pedir una hipoteca, que conlleva una tasación por parte de la entidad bancaria, que cobrará unos cientos de euros, de nuevo el paso por el notario y registro que supondrán un 0,5% del PEM y los gastos de comisión de apertura, intereses y todo lo que el banco te exija para darte el crédito (nómina, domiciliar recibos, seguro de vida, etc...).
SEGUROS
Como Promotor eres responsable de la seguridad en la obra y es importante (para una vivienda unifamiliar no es obligatorio, pero los bancos lo solicitan para darte la hipoteca), el contratar un seguro decenal y una Oficina de Control de Calidad (OCT), que es una figura que se ha inventado el Código Técnico para supervisar el desarrollo de las obras, pero que en realidad es otra forma de sacar pasta al promotor.
COMIENZO DE LAS OBRAS
Una vez recibido del Ayuntamiento la licencia de obras se reunirán todas las partes implicadas y firmarán el Acta de Replanteo e Inicio de Obras, con la que se dará por comenzadas las mismas. Para saber más, recomiendo una entrada previa de este blog: "El proceso constructivo y la paciencia del santo Job".
Lo más importante en este paso, para controlar el presupuesto, es no cambiar en plena obra las calidades o hacer grandes cambios (añadir un baño o algo parecido) y el haber estudiado muy bien el proyecto para no dejar nada sin presupuestar.
FINAL DE LAS OBRAS
Terminado el edificio, lo más recomendable es guardar un 5% de los honorarios de la constructora como fianza durante un año, que es el tiempo sobre el que tiene garantía de posibles daños ocultos que pudieran aparecer y que son responsabilidad de la constructora repararlos (humedades, goteras, errores constructivos...). El arquitecto tiene 10 años de responsabilidad civil sobre esa construcción.
Si todo está correcto, el Ayuntamiento concederá la licencia de primera ocupación y devolverá los avales de reposición de aceras y residuos. Dando de alta los suministros, habremos terminado el proceso y tendremos una casa hecha a medida. ¿Cuando empezamos?
Una vez redactado el proyecto básico, deberemos solicitar la licencia de obras, para lo cual tendremos que pagar unas tasas que suelen ser unos pocos cientos de euros, el Impuesto sobre construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que suele costar al rededor del 4% del PEM, el aval de reposición de aceras, que se devolverá una vez acabada la obra y reparada la acera si esta ha sufrido algún daño y por supuesto el aval de tratamiento de residuos, que supone un 0,5% del PEM y también se devolverá si demostrac¡mos que los residuos se han tirado en vertederos autorizados.
CONSTRUCTORA
Este es el paso más peliagudo, puesto que se deben pedir tres o cuatro presupuestos y todos diferirán entorno al 20%. No conviene escoger el más barato y siempre habrá que exigir que tengan un seguro de responsabilidad civil. Una vez comentado y estudiado el presupuesto con la constructora, lo mejor es pedir un presupuesto cerrado, para no tener sorpresas a lo largo de las obras. Los precios varían según dónde se encuentre la parcela, la superficie construida y las calidades que queramos, pero podemos calcular que es difícil que una vivienda unifamiliar baje de unos 900 €/m2.
La constructora realizará un Plan de Seguridad y Salud, de acuerdo con el Proyecto de Seguridad y Salud que ha redactado el Arquitecto e incluyó en su Proyecto Básico y realizará la apertura del centro de trabajo en las oficinas correspondientes de la Comunidad Autónoma donde nos encontremos.
HIPOTECA
Si no disponemos del dinero necesario para afrontar las obras, tendremos que pedir una hipoteca, que conlleva una tasación por parte de la entidad bancaria, que cobrará unos cientos de euros, de nuevo el paso por el notario y registro que supondrán un 0,5% del PEM y los gastos de comisión de apertura, intereses y todo lo que el banco te exija para darte el crédito (nómina, domiciliar recibos, seguro de vida, etc...).
SEGUROS
Como Promotor eres responsable de la seguridad en la obra y es importante (para una vivienda unifamiliar no es obligatorio, pero los bancos lo solicitan para darte la hipoteca), el contratar un seguro decenal y una Oficina de Control de Calidad (OCT), que es una figura que se ha inventado el Código Técnico para supervisar el desarrollo de las obras, pero que en realidad es otra forma de sacar pasta al promotor.
COMIENZO DE LAS OBRAS
Una vez recibido del Ayuntamiento la licencia de obras se reunirán todas las partes implicadas y firmarán el Acta de Replanteo e Inicio de Obras, con la que se dará por comenzadas las mismas. Para saber más, recomiendo una entrada previa de este blog: "El proceso constructivo y la paciencia del santo Job".
Lo más importante en este paso, para controlar el presupuesto, es no cambiar en plena obra las calidades o hacer grandes cambios (añadir un baño o algo parecido) y el haber estudiado muy bien el proyecto para no dejar nada sin presupuestar.
FINAL DE LAS OBRAS
Terminado el edificio, lo más recomendable es guardar un 5% de los honorarios de la constructora como fianza durante un año, que es el tiempo sobre el que tiene garantía de posibles daños ocultos que pudieran aparecer y que son responsabilidad de la constructora repararlos (humedades, goteras, errores constructivos...). El arquitecto tiene 10 años de responsabilidad civil sobre esa construcción.
Si todo está correcto, el Ayuntamiento concederá la licencia de primera ocupación y devolverá los avales de reposición de aceras y residuos. Dando de alta los suministros, habremos terminado el proceso y tendremos una casa hecha a medida. ¿Cuando empezamos?
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